以 下 錄 音 祗 是 一 項 簡 略 介 紹 ， 而 非 有 關 法 律 問 題 的 詳 細 資 料 。

你 在 進 行 任 何 會 有 法 律 後 果 的 行 動 之 前 ， 請 先 請 教 你 的 律 師 ， 或 到 就 近 的 民 政 事 務 處 ， 要 求 面 見 免 費 法 律 指 導 計 劃 的 律 師 。



( 201 ) 物 業 轉 讓

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大 多 數 人 在 買 樓 時 都 希 望 有 律 師 代 辦 ， 但 這 不 是 絕 對 需 要 的 。

物 業 轉 讓 或 購 買 ， 分 兩 個 步 驟 。 第 一 份 要 簽 的 文 件 是 正 式 買 賣 樓 協 議 ， 第 二 份 是 物 業 轉 讓 文 件 ， 此 文 件 使 你 正 式 得 到 該 樓 宇 合 法 的 業 權 。

正 式 買 賣 協 議 由 雙 方 的 律 師 辦 理 。 在 此 正 式 協 議 簽 署 前 ， 買 賣 雙 方 及 地 產 經 紀 多 會 簽 署 一 份 由 該 地 產 經 紀 準 備 的 非 正 式 及 臨 時 的 協 議 ， 該 等 協 議 有 很 多 不 同 之 稱 號 ， 例 如 ： 臨 時 協 議 ， 初 部 協 議 及 買 賣 備 忘 錄 等 。 該 臨 時 協 議 的 用 途 是 列 出 雙 方 所 同 意 的 主 要 條 件 ， 初 步 訂 金 的 繳 付 及 經 紀 的 佣 金 。 除 非 該 臨 時 協 議 註 明 是 受 制 於 合 約 或 註 有 表 明 該 協 議 只 是 有 條 件 下 的 協 議 ， 買 賣 雙 方 都 受 其 約 束 ， 直 致 被 正 式 協 議 代 替 將 止 。 但 通 常 此 等 臨 時 協 議 都 會 包 括 有 條 款 容 許 買 家 賠 出 初 步 訂 金 而 退 出 交 易 ， 及 賣 家 賠 與 買 方 雙 倍 初 步 訂 金 而 退 出 交 易 。

正 式 合 約 會 列 明 樓 價 、 年 期 、 以 及 完 成 買 賣 的 日 期 等 等 。 此 外 亦 應 該 訂 明 其 他 由 買 家 承 受 的 權 益 ， 列 明 使 用 樓 宇 的 公 用 地 方 ， 樓 宇 內 的 裝 置 及 設 備 等 。

如 沒 有 臨 時 協 議 或 臨 時 協 議 並 沒 有 約 束 力 ， 簽 署 及 交 換 正 式 協 議 前 雙 方 都 有 權 退 出 交 易 ， 不 必 承 擔 任 何 法 律 責 任 。

買 方 在 交 換 協 議 前 ， 應 確 保 律 師 已 經 解 釋 清 楚 你 的 義 務 ， 政 府 租 契 、 公 契 及 所 有 在 協 議 中 的 文 件 所 包 括 的 限 制 ， 將 來 是 否 要 承 擔 維 修 費 用 等 細 節 。

交 換 協 議 時 ， 買 方 通 常 要 先 付 樓 價 一 成 為 訂 金 ， 但 賣 方 仍 繼 續 持 有 業 權 ， 需 支 付 差 餉 ， 可 繼 續 收 租 ， 直 到 交 易 完 成 為 止 。 但 該 樓 宇 之 保 險 就 開 始 由 買 家 負 責 。

在 交 換 協 議 後 ， 律 師 就 會 準 備 物 業 轉 讓 文 件 。 假 如 是 向 銀 行 貸 款 買 樓 ， 律 師 亦 會 為 你 準 備 按 揭 文 件 。 到 了 交 易 即 將 完 成 ， 你 要 將 餘 下 的 樓 價 及 印 花 稅 交 到 律 師 行 ， 以 便 律 師 和 賣 方 的 律 師 在 已 同 意 的 日 期 完 成 交 易 手 續 。

在 正 式 交 易 日 ， 律 師 將 樓 價 付 清 與 對 方 律 師 ， 換 取 已 簽 妥 的 物 業 業 權 文 件 。 跟 著 會 安 排 繳 付 印 花 稅 ， 將 物 業 轉 讓 文 件 送 到 田 土 註 冊 署 登 記 及 繳 付 少 量 的 註 冊 費 。 註 冊 之 後 ， 業 權 文 件 就 會 交 你 保 管 ， 假 如 是 銀 行 貸 款 買 屋 ， 則 交 與 銀 行 作 為 還 款 抵 押 。

從 正 式 交 易 日 起 ， 樓 宇 就 是 你 的 ， 你 有 權 立 刻 入 住 ， 除 非 你 已 同 意 其 他 安 排 ， 如 樓 宇 本 身 已 有 住 客 居 住 。

修 訂 日 期 ： 二 零 零 二 年 五 月 七 日